La paralización cautelar de licencias de viviendas de obra nueva en Rivas Vaciamadrid, que concluyó el pasado mes de enero, provocó una polémica con el sector inmobiliario. Su patronal madrileña, ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), presentó un recurso a esta medida, aunque el TSJM falló a favor del Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid. En esta entrevista, Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, explica la visión del sector ante esta medida y sobre la situación del mercado de la vivienda en Rivas Vaciamadrid.

¿Cómo valora la situación del mercado inmobiliario en Rivas Vaciamadrid?

Rivas es una ciudad a la que tengo especial cariño, porque primera promoción de mi vida profesional fueron 96 viviendas edificadas allí. Cuando entregué aquella promoción, en 2001, estábamos en la primera fase del primer Consorcio Urbanístico, así que en los últimos años he visto crecer la ciudad. Y este crecimiento ha ido aparejado de una contención de precios gracias a que se ha puesto en el mercado tanta oferta de vivienda. En Rivas Vaciamadrid no se han tensionado tanto los precios como en otros municipios de la corona metropolitana, y eso se debe a la apuesta que hizo este municipio de desarrollar tanto suelo. Esa apuesta de Rivas Vaciamadrid fue muy positiva, y es la verdadera política de vivienda.

Sin embargo, en 2021 se paralizaron las licencias de obra nueva en Rivas Vaciamadrid para repensar la ciudad…

Ha costado mucho que todo el mundo se diera cuenta de que el problema era que se había interrumpido la producción de vivienda, debido a la crisis de 2008. Desde entonces no ha vuelto a recuperarse; no había oferta y eso acabó tensionando los precios. Y sin embargo en el municipio de Rivas Vaciamadrid se ha entendido lo contrario: que no se quería crecer, que no se quería incrementar la oferta de vivienda en el municipio. Es una decisión política que se puede tomar, pero en la región con mayor crecimiento de España, en un municipio de la primera corona metropolitana de la capital, tomar la decisión de no incrementar la producción de vivienda y no incrementar, por lo tanto, los habitantes o el censo de la ciudad, pues al final se creará una tensión de precio. Al final, quien más producto pone en el mercado, mejor consigue contener los precios de su localidad. Pensar que porque yo no ponga más vivienda a la venta,porque yo no quiero que el municipio crezca ni venga a vivir nadie más, cuando tu municipio está en la primera corona de la capital europea más pujante, es intentar ponerle puertas al campo. Rivas era un ejemplo de que cuando pones más oferta de vivienda en el mercado, aunque tampoco es que estuviera poniendo una barbaridad, consigues contener más los precios. Y en los municipios que no ponen nada de oferta de vivienda, los precios se disparan.

De hecho, Rivas Vaciamadrid solicitará la declaración de zona tensionada, con la intención de contener el precio de la vivienda.

Va a suceder todo lo contrario. La declaración de zonas tensionadas no es más que el resultado del fracaso de la aplicación de las políticas de vivienda, porque ya tenemos la fórmula para limitar los precios de venta y de alquiler: la vivienda protegida. De las 100.000 viviendas que van a salir al mercado en los desarrollos del Sureste de Madrid, la mitad van a tener limitado de origen el precio de venta y de alquiler. No es que de repente se llegue y se limiten los precios, sino que desde que se planifica un desarrollo, los promotores y los desarrolladores de suelo sabemos que el 50 % de la edificabilidad resultante va a tener una limitación de precio. Y así planteamos nuestros proyectos: con una seguridad jurídica, sabiendo que tenemos una normativa del suelo muy social, ya que de cada inversión que hacemos, de cada desarrollo de suelo, obtenemos un 50 % de suelo que podemos vender la vivienda al precio que marquemos, pero el otro 50 % de la inversión va con un precio limitado porque es vivienda social, aunque sea privada, pero vivienda social. Esa es nuestra fórmula: crear los nuevos desarrollos con un 50 % de de viviendas destinadas a viviendas sociales. Eso es hacer política de vivienda. Y supone una carga social muy importante de cara a la inversión, es decir, cuesta mucho dinero que al final se repercute en la vivienda libre. El que compra vivienda libre, la compra más cara porque está sufragando que haya al otro lado de la calle, o en la misma acera, vivienda social, vivienda protegida o con el precio limitado. Pero esas son las reglas del juego que nos hemos dado: unas reglas del juego muy sociales que permiten que además no haya guetos. En la misma zona tienes vivienda libre, y quien está pagando la vivienda libre está sufragando que familias con menos poder adquisitivo puedan acceder al mismo tipo de vivienda en la misma zona. Y tenemos seguridad jurídica: lo sabemos desde el principio, y los promotores estamos dispuestos a sacarlo adelante y nos comprometemos con este objetivo.

¿Cómo cree que influiría ahora la declaración de zona tensionada?

Lo que no puedes hacer es que, después de haber pasado por todo ese proceso, limitar el precio de la vivienda libre, cuando ya hemos pasado por todo lo que teníamos que pasar, y por todas las cargas para sacar adelante la vivienda social. No se pueden cambiar las reglas del juego. Yo entendería que las zonas tensionadas se aplicasen en un momento de emergencia social durante un corto plazo, porque no tuvieras dónde alojar a la gente y porque estás implementando otra serie de políticas para salir del atolladero. Pero como única política de vivienda, intervenir la vivienda libre, que ya ha pasado por su viacrucis y por sus cargas sociales, desde luego no es en absoluto la solución. No entiendo por qué el Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid no sigue con las mismas políticas que le han dado buen resultado en la contención de precio, que es producir vivienda. Aquellas 96 viviendas que fueron mi primera promoción eran vivienda protegida, y en 2001 costaban 98.000 euros, con dos dosmitorios, garaje, trastero, zona verde y piscina. Eso es política de vivienda, y no llegar ahora y decir que ya no se produce más. Porque si no se produce más, no se produce vivienda libre ni protegida. Lo que se hace es limitar el precio de la vivienda libre, y creo que eso va a tener el resultado diametralmente opuesto al que se busca.

ASPRIMA denunció al Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid debido a la paralización de licencias. El TSJM dio la razón al Consistorio, avalando la legalidad de la medida, y ustedes anunciaron su intención de recurrir…

ASPRIMA prácticamente nunca se ha personado ni ha interpuesto un recurso en asuntos que afectan a sus asociados. No hay precedentes de esto.

¿Por qué dieron ese paso?

En Rivas se interpuso ese recurso no en defensa de los promotores asociados, sino porque realmente se estaba marcando un precedente que nos preocupaba mucho al sector. Lo explicaré. El gran problema del coste de la vivienda es lo intervencionista y encorsetado que es nuestro urbanismo. El hecho de que se pueda, en un momento dado, a través de la judicialización, anular un plan general, provoca que los tiempos de maduración del desarrollo del suelo, de la materia prima, sean de 30 años. Y eso se traduce en el precio final de la vivienda. Si la transformación del suelo fuera más lógica, profesional e industrial, el suelo no tendría un peso del 50 % sobre el precio final de la vivienda, sino que el precio del suelo sería únicamente su precio de transformación, es decir, los costes de urbanización, y no todo lo demás. Y esa inseguridad jurídica, ese larguísimo tiempo de maduración, lo provoca ese urbanismo tan garante que tenemos. Es un urbanismo muy, muy garante de la propiedad privada; el hecho de que transformar un suelo requiera el acuerdo de todos los pequeños propietarios de suelo hace que, si hay un propietario que no se adhiere, sea muy complicado continuar. Todo ese garantismo me parece bien; lo que pasa es que, de cara a la producción de vivienda, hace que la posibilidad de generar suelo sea muy poco flexible, y entonces se nos hace muy duro al promotor y al desarrollador de suelo, ante el miedo también de los posibles recursos que puedan tumbar los planes generales o los desarrollos.

¿Cómo influye esto en la situación de Rivas Vaciamadrid?

En Rivas sucedió algo que nos asustó como sector, porque vimos que una administración, lejos de ser garante y estricta en la interpretación de la normativa, hace una interpretación totalmente flexible yendo contra sus propios actos. Es decir, la administración tiene unos actos reglados, aprueba un plan general, y no puede ir contra su propia aprobación, incluso aunque fuera un gobierno de otro signo político el que aprobase el plan general, que no es el caso, pero podría haberlo sido. Los administrados tenemos que tener seguridad jurídica, y la principal y fundamental es que una administración no puede ir contra sus propios actos: si yo tengo un plan general aprobado, ya tengo las reglas del juego. No puede ser que ni siquiera con un plan general aprobado no tenga la seguridad de que un suelo se pueda desarrollar, porque entonces se acabó la posibilidad de invertir. Es decir: ya no tenemos ni siquiera esa seguridad jurídica, que es que, teniendo un instrumento que está totalmente reglado, un instrumento normativo que es un plan general que tiene todo absolutamente tasado, en un momento dado se pueda establecer una moratoria y una revisión del mismo. De verdad que es muy complejo. Es decir: nos quejamos de que la administración es tan garante con este tema y tan estricta con sus interpretaciones que nos lo pone dificil; pues en el Ayuntamiento de Rivas ha sucedido todo lo contrario, que es que una administración decide ir contra sus propios actos. Eso fue lo que nos impulsó a recurrir; no porque sea Rivas, no porque sean estos administrados, sino porque quede claro que la asociación de promotores inmobiliarios tiene que estar totalmente en contra de una decisión que se toma en contra de un plan general aprobado por esa misma administración.

¿Cuál es su reacción ante la sentencia?

De decepción. La verdad es que pensábamos que, en un recurso contencioso administrativo, los jueces fallarían a favor de esa interpretación estricta de que una administración no puede ir contra sus propios actos, y hay que ser garante con todos. Y ser garante con el administrado y con la propiedad privada también es ser garante con el inversor y con el promotor que está siguiendo esas reglas del juego. Pero no ha sido así. Y entonces, ante esa situación, por supuesto que decidimos interponer recurso de casación. Porque lo que nos preocupa aquí ya es que un juez se ha manifestado a favor de que una administración pueda ir en contra de sus propios actos y paralizar un plan general que tiene aprobado. Eso ya te crea una inseguridad jurídica tremenda. Imagina que decides invertir en Berrocales o en Ahijones, y mañana el Ayuntamiento de Madrid se levanta con el pie torcido y decide revisar el Plan General de Ordenación Urbana sin un instrumento, estableciendo una moratoria que paraliza toda la ciudad. Si eso se contagia a otros municipios, al final el problema es que el inversor no tiene seguridad jurídica. Y esa seguridad jurídica, como decía, tiene muchos inconvenientes, pero por lo menos, si aquí somos muy garantes con la propiedad privada y con el instrumento aprobado, sabemos a qué atenernos. Ahora el problema ya no es solo que cualquiera pueda recurrir un plan general y la justicia decida fallar a favor del recurrente por incumplimiento formal, sino que la propia administración puede en un momento dado ir contra sus propios actos y contra su propio plan general.

La paralización de licencias en Rivas Vaciamadrid concluyó el pasado mes de enero. El Ayuntamiento las ha reanudado, siempre que se cumplan los requisitos necesarios, tanto de urbanización como por parte de las compañías suministradoras…

Insisto que el recurso no fue por ser Rivas, ni por los promotores que estaban afectados por la moratoria. Fue por el concepto, y al final ha salido mal y hemos ido a peor, porque ahora hay una resolución judicial diciendo que eso sí que lo puede hacer cualquier ayuntamiento. Por eso hemos interpuesto los recursos de casación, aunque sabemos que es muy difícil prosperar en recursos de casación. Sobre lo que suceda en el municipio, si hay problemas con las compañías suministradoras, desde ASPRIMA, como somos un buen canal de interlocución con ellas, intentaremos que eso se agilice. Pero la realidad es que, cuando quieres invertir y promover en un municipio que políticamente ha tomado la decisión de no querer fomentarlo, está complicado. Lo que está claro es que, para sacar adelante la solución al problema de la vivienda, la primera clave es el suelo, pero también que la administración esté no enfrente nuestro, sino totalmente a nuestro lado, codo con codo, para sacar adelante esos desarrollos. Es que ni siquiera vale ponerse de perfil, aunque no se pongan en contra; es que se necesita que la administración empuje como el que más. Y claro, en un municipio donde esa no es la situación… Desde nuestro punto de vista, la solución va por otra vía completamente distinta.