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Pedro Estellés, gerente del Centro Comercial H2O

Pedro Estellés, gerente del Centro Comercial H2O (©Diario de Rivas)

El Centro Comercial H2O es uno de los motores económicos de Rivas Vaciamadrid. Una pequeña ‘ciudad’ dentro de la ciudad por la que cada año pasan más de 8,5 millones de visitantes procedentes del municipio ripense, Arganda del Rey, localidades de los alrededores e incluso de Cuenca; cuyos establecimientos, muchos de ellos regentados por familias de la zona, generan un volumen de negocio de más de 115 millones de euros anuales, y en el que trabajan más de mil personas. Diario de Rivas entrevista a su gerente, Pedro Estellés, para conocer cómo funciona H2O y cómo está afrontando la crisis de la Covid-19.

El Centro Comercial H2O abrió en 2007 en Rivas Vaciamadrid, cuando el espacio comercial más grande que había en la ciudad era Parque Rivas. ¿Qué supuso la apertura de H2O para la ciudad?

Parque Rivas es un centro de anterior generación, Fue un referente en toda la zona del Sureste de Madrid y, de hecho, le tengo mucho cariño porque yo empecé allí, en la dirección técnica, como jefe de servicios generales, y conocí este sector desde ese centro comercial. Y tengo que decir que funcionaba muy bien. Tenía unos cines muy dignos, empresas de mobiliario que además acogían a mucho comerciante local y funcionaban de escándalo, y todos los fines de semana se formaban atascos por la gente que iba allí. Poco a poco, la ciudadanía fue demandando superficies más grandes, con más ofertas de tiendas y de ocio, y los centros comerciales crecieron como setas. Estamos hablando de una época de gran bonanza económica y en cada desarrollo urbanístico surgía un centro comercial nuevo. Rivas Vaciamadrid no iba a ser distinto y, de hecho, Rivas Centro y H2Ocio (ahora H2O) abrieron prácticamente a la vez. Esto pasaba en todo el territorio nacional, incluso con situaciones un poco rocambolescas, con dos centros comerciales uno al lado del otro. Y aquí en Rivas, Parque Rivas sigue funcionando bastante bien y nosotros también, cada uno con sus peculiaridades. La población de Rivas también ha crecido y ha permitido que haya espacio comercial para todos.

Poco después, llegó la crisis. ¿Cómo les afectó?

Todo el sector se dio un batacazo. Casi todos los centros comerciales que no eran absolutamente líderes en su zona sufrieron mucho, por toda España. H2O sufrió también en aquel momento. Nuestra empresa empezó a gestionarlo un par de años más tarde, en torno a 2010, y la situación era complicada, pero la evolución que ha tenido H2O desde entonces ha sido fantástica. Hemos crecido en afluencia un año tras otro y la oferta comercial ha ido mejorando, hasta que a principios de 2020 estábamos en una magnífica situación y éramos una referencia en determinados aspectos para las propiedades de otros centros comerciales. Por aquí han pasado varios gerentes y varios equipos, de la misma empresa, de CBRE, y todos hemos tirado para arriba. Al final lo que importa es quién está preocupado por el proyecto, más que la persona concreta. Y también la propiedad, que no ha ido mirando el beneficio a corto plazo, que es lo que suele ocurrir con los fondos, sino que ha pensado a largo plazo. Esa visión nos ha beneficiado y gracias a ella hemos podido buscar soluciones a muchos problemas.

El nombre original de H2O —H2Ocio— hacía referencia a su icónico lago y a la oferta de ocio, más allá de la comercial. ¿Cuáles son los aspectos más diferenciadores de H2O?

Queremos contar con una oferta para toda la familia. Necesitamos ofrecer un sitio de esparcimiento, donde se puedan hacer todas las compras en una única visita y, sobre todo, disfrutar con la familia, dar un paseo, tomar algo, hacer la compra, comprar la ropa que se necesite y disfrutar de unas zonas exteriores bastante amables. Eso independientemente del tamaño: si fuéramos más grandes podríamos meter más oferta, pero es el tamaño que tenemos. La realidad es que a nivel ocio familiar hay muy pocos centros en Madrid que tengan estas zonas exteriores, con la oferta de actividades infantiles desde niños y niñas muy pequeños hasta adolescentes. Hemos buscado cubrir el espectro más amplio posible para la familia. Teniendo en cuenta que Rivas Vaciamadrid es una población muy dinámica, muy joven, consideramos que también es la apuesta perfecta del centro. Intentamos ofrecer a un público joven, que es el que tenemos en Rivas, lo que necesita. Al final tenemos que centrarnos en el cliente, no en lo que queremos; podríamos ser otra cosa, pero tenemos que ser lo que el cliente quiera que seamos: un centro familiar.

Centro comercial H2O Rivas Vaciamadrid

Centro comercial H2O (©Diario de Rivas)

¿Cuál es el perfil del visitante del centro comercial H2O, y cuántas visitas recibe a lo largo del año?

En condiciones normales, es decir, sin pandemia, hemos llegado a tener en el edificio principal una afluencia de 8,5 millones de personas en un solo año. Contando con las zonas exteriores, los comercios tanto de restauración como de deportes y ocio que se sitúan fuera del edificio principal, podemos estar hablando de unos 10 millones de visitas, aunque esta última cifra es aproximada, porque ahí resulta más difícil contar. Comparado con lo que recibe un gran museo a lo largo del año, da idea de la importancia del volumen de visitantes del centro. A nivel geográfico, tenemos una aspecto fantástico, y es que somos la ‘plaza del pueblo’. Nuestros visitantes son sobre todo de Rivas Vaciamadrid, pero hay un componente importante de público de Arganda del Rey y del entorno de la carretera de Valencia, además de poblaciones cercanas como Velilla, Loeches, Mejorada… y somos zona prioritaria para las localidades más cercanas de la provincia de Cuenca. Mucha gente de Rivas y Arganda nos utiliza para darse un paseo; muchas veces no tienen por qué hacer compra, pero deciden visitarnos. Eso me enorgullece: que alguien decida venir aunque su intención no sea hacer una compra, sino dar un paseo, es señal de que algo debemos de estar haciendo bien.

¿Cuál es el volumen de negocio de H2O?

En 2019 cerramos con entre 115 y 120 millones de euros de ventas, repartidos en todos los sectores. El centro comercial H2O generó bastante riqueza, y además con un crecimiento bastante sostenido en los últimos años. La gente cada vez elige más gastar en nuestro centro comercial. Ese negocio lo hacen nuestros inquilinos, entre los cuales se encuentra mucha gente de Rivas: de aquí se alimentan muchas familias de la zona, de Arganda, de Rivas y que han establecido aquí su negocio porque consideran que el centro comercial es el mejor sitio para ello. En ese aspecto estamos muy contentos.

¿Cuántos empleos genera H2O?

Más de mil empleos directos. Es muy significativo el empleo femenino en todo tipo de puestos, incluida la dirección de unidades de negocio que generan muchos millones de euros. Todos los años hacemos una encuesta de empleo a nivel interno para ver el número de trabajadores que vienen aquí. No creo que haya muchos centros de trabajo en Rivas con más de 500 o 600 personas trabajando, y con más de mil en una sola ubicación, que yo sepa, no hay ninguno.

¿Qué peso tienen los pequeños negocios en el centro comercial?

Algunos de nuestros establecimientos son franquicias que se ven por toda España, e incluso a nivel internacional, pero al frente de ellas están empresarios de la zona como franquiciados. En esos casos, aunque vemos una enseña internacional, al frente está un pequeño empresario de la zona que se está jugando su patrimonio, y hay gente que elige jugárselo con nosotros. Muchas veces no se termina de entender eso, y se considera que los centros comerciales son solo grandes corporaciones sin corazón. Niego la mayor. Muchas de las grandes corporaciones también tienen su política de responsabilidad social corporativa, pero es que además detrás de muchas grandes marcas hay pequeños empresarios que se juegan su patrimonio, que lo están gestionando ellos y que han puesto sus ahorros para emprender un negocio bajo el paraguas de una marca reconocida. Es el caso de muchos restaurantes, muchas tiendas de moda o estética, por ejemplo.

¿Cuántos locales hay en H2O?

En torno a 120 o 130 operando en función del momento. Con la pandemia han cesado algunas actividades, pero los negocios que han cerrado lo han hecho porque han parado a nivel nacional o ya estaban en una situación bastante precaria antes de la crisis, y lógicamente la pandemia les ha dado la puntilla.

Pedro Estellés, gerente de H2O

Pedro Estellés, gerente de H2O (©Diario de Rivas)

¿Cómo ha afrontado H2O la pandemia de la Covid-19?

El centro comercial estuvo permanentemente abierto; no cerró ningún día. Hemos tenido la suerte de que incluso en los peores momentos, como con Filomena, hemos podido abrir y han podido subir la persiana todos aquellos que han estado en condiciones de hacerlo. Con la pandemia cesaron de golpe numerosas actividades, pero nosotros como centro comercial continuamos abiertos, y aquellas tiendas que podían desarrollar la actividad pudieron hacerlo de manera efectiva, a pesar de que a nivel económico habría salido más a cuenta cerrar. Pero había una responsabilidad: la farmacia y el supermercado tenían que seguir abiertos, ellos tenían un compromiso con la ciudad y lo mantuvieron, a pesar de que sufrieron una caída de ventas muy importante durante aquel periodo. Las autoridades intentaban que la gente comprara en aquellos sitios más cercanos y eso nos ha penalizado claramente, pero lo aceptamos como parte del juego. La realidad es que una vez vuelta a la actividad ‘normal’, dentro de las restricciones y de la situación general de salud, nuestro centro comercial está cayendo menos que la media de la Comunidad de Madrid.

El comercio y la hostelería lo han pasado muy mal con la pandemia, que todavía no ha cesado. ¿Qué ha hecho el centro comercial H2O para ayudarles?

Ha sido una situación complicada. Por un lado, hay una relación contractual con los inquilinos, con unas obligaciones adquiridas por ambas partes. El centro comercial ha estado abierto el 100% del tiempo para cumplir con su obligación de que los inquilinos puedan desarrollar su actividad, y también con sus obligaciones financieras. Por otro lado, estaba la situación de los inquilinos: a pesar de que algunos han tenido crecimientos de ventas’ postconfinamiento’ muy interesantes, otros negocios han sufrido y están sufriendo. Intentar buscar una solución que sirva a todos es muy complicado, porque el propietario del centro comercial tiene que seguir atendiendo a sus obligaciones, lo cual tiene implicaciones económicas. Si quiere atender a los necesidades de los inquilinos y aliviarles el peso de la renta, va contra sus necesidades financieras.

¿Qué soluciones plantearon?

Lo primero que hicimos fue flexibilizar la renta. Al principio se produjo una devolución generalizada de los importes de las rentas, porque la gente no sabía lo que iba a pasar. Nosotros en ese momento tampoco teníamos una dirección clara; estábamos enfrentándonos a una situación en la que ni el gobierno, ni la comunidad autónoma, ni el ayuntamiento, ni nosotros sabíamos qué iba a pasar en los siguientes 10-15 días o en el siguiente mes. Era difícil tomar una decisión sin conocer las implicaciones financieras que iba a tener. El propietario, después de hablar con él y de muchas reuniones, no fue exigente, al menos inicialmente, en el cumplimiento de la obligación contractual al 100%; fue conociendo las diferentes situaciones, y una vez que supimos cómo iban a ser las ayudas del gobierno, ya tomamos una decisión mucho más clara. Nosotros ya teníamos encima de la mesa, antes que el gobierno, la opción de la moratoria: que no pagaran ahora, sino más adelante. Como suponíamos que lo que iba a producirse era un descenso en las ventas de los comercios, entendíamos que una moratoria lo único que iba a conseguir era aumentar la carga de la renta en un momento de descenso de las ventas, empeorando la situación de los comerciantes. No obstante, cuando después puso el gobierno esa opción encima de la mesa, entendimos que si algún comercio quería acogerse a ella, podía hacerlo. Pero en general lo que hicimos fue generar una condonación de renta durante el período de cierre, unos dos meses, a cambio de un compromiso por parte del comerciante, bien en duración o sobre futuras rentas: un compromiso con el centro, con el negocio, con Rivas, y con estar aquí abiertos. Y en general la gente lo tomó muy bien: se firmaron acuerdos con la mayoría en esta dirección. Después la situación económica no ha sido la ideal: aún no hemos recuperado la posición en la que estábamos antes. Y hemos seguido ayudando, no ya condonando el 100% de la renta, sino atendiendo a las cifras de ventas según se van produciendo. Estoy muy agradecido a la mayor parte de los inquilinos, que han querido colaborar. Hemos visto cuál era la situación en cada caso y nos hemos adaptado a ella, pero en general aquellos con los que no se ha llegado a acuerdos son quienes solo querían recibir, pero no dar nada, o que han decidido adoptar soluciones unilaterales, sin contar con nosotros, y han decidido romper con la relación contractual. La realidad es que la inmensa mayoría de comerciantes han llegado a acuerdos razonablemente buenos para las dos partes, porque con esta situación nadie está totalmente contento; pero el comerciante ha tenido acceso a ayuda, teniendo en cuenta que también ha tenido que hacer sus propios sacrificios para seguir.

Pedro Estellés, en el interior de H2O

Pedro Estellés, en el interior de H2O (©Diario de Rivas)

Tras el desconfinamiento, ¿cómo ha evolucionado la situación del centro comercial H2O?

Hemos tenido un enero y un febrero muy complicados, por Filomena. H2O consiguió estar abierto todos los días para poder seguir dando servicio desde el supermercado y la farmacia a todas aquellas familias que lo necesitaran, independientemente de cómo estuviesen las calles. Consideramos que el Ayuntamiento hizo todo lo que pudo para solucionar la situación lo antes posible, igual que hicieron todas las poblaciones. Ha sido una situación muy complicada y en la peor de las situaciones, hemos conseguido tener todos los accesos abiertos, al menos lo suficiente para que todo el que lo necesitara pudiese acudir al supermercado y a la farmacia, con grandes esfuerzos por parte del personal. Hubo mucha gente que por conseguir que Rivas estuviese servido a través de nuestras tiendas hizo cuatro veces el desplazamiento habitual, o tuvo que venir desde sitios insospechados, pero dio lo mejor de sí para que el supermercado estuviera abierto todos los días.

También se produjo alguna anécdota en aquellos días…

Fuimos bastante virales con el tema de la rotura de la tubería contra incendios. A pesar de lo que se decía, no ‘la cagamos’ (ríe): no eran aguas fecales. Fue un tubo del sistema contra incendios que se rompió debido a las temperaturas extremas. La situación se resolvió en 25 minutos, por muy llamativa que fuera. Y en el vídeo lo que se ve es un equipo humano, todos a una, para solucionar el problema, y lo consiguieron en 25 minutos. Tuvimos muchas llamadas, incluido el ayuntamiento, a quien tengo que agradecer que cuando ven una cosa así nos llamen para preguntar si necesitamos algo, y lo cierto es que cuando nos llamaron la situación ya se había solucionado: el vídeo fue viral, pero en cuestión de 25 minutos ya estaba todo resuelto, y en 35 nadie que no hubiese pasado por allí media hora antes podía imaginar lo que había ocurrido.

Días más tarde, llegó el confinamiento de Rivas Vaciamadrid…

Esto, lejos de ayudar, nos perjudica, pero hay que ser consecuentes con las normas. Lo que las autoridades están buscando es un equilibrio entre la salud, por un lado, y los intereses comerciales, por otro; y es difícil dar una solución válida para estas dos variables, que tiran en direcciones opuestas. La situación es muy complicada, y la entendemos, y respetamos lo que se nos diga. Hemos estado bastante limitados con esa restricción, que ha estado en vigor hasta hace unos días. Pero es cierto que aunque las primeras semanas fueron más complicadas, con caídas de afluencia mayores que en otras ocasiones, ya la semana anterior al fin del confinamiento se notó una mejoría, en consonancia con el estado de salud de la población de Rivas, que también había mejorado. Creemos que a partir de ahora volveremos a una situación parecida a la del último trimestre del año pasado.

¿Qué tal fue la campaña de Navidad?

La navidad fue razonablemente bien, dentro de lo complicado. Algún negocio incluso tuvo más ventas respecto al año pasado, pero en general este año ha sido más estoico, más espartano en lo que a afluencia se refiere. El ocio familiar ha sufrido bastante. Los cines merecen mención aparte: son un espacio muy seguro, pero la realidad es que poco pueden hacer si no les dan su materia prima, y aunque ellos se mantienen para poder ofrecer lo que tengan, si las distribuidoras no les dotan con los grandes estrenos que las familias quieren ir a ver, es muy difícil que vuelvan al negocio al que estaban acostumbrados. Teniendo en cuenta además que nuestro centro comercial es muy familiar y muy orientado al ocio, esto nos ha penalizado. Nuestros operadores de ocio, que se han dejado el alma en ofrecer espacios lo más seguros posible: Urban Planet, la bolera y sobre todo los cines y las actividades infantiles han hecho todo lo necesario para conseguir que sus espacios sean lo más seguros posible, pero es el sector que más está sufriendo, con mucha diferencia.

En los últimos tiempos se están produciendo cambios en los espacios exteriores. Foster’s Hollywood abrió en 2018, Taco Bell en 2019, se han hecho obras en el entorno del lago…

Edén, que era una de nuestras coctelerías, dio un cambio radical y se fue a una zona más exclusiva y con una imagen más potente. De hecho, Edén es una referencia a nivel regional; la gente viene aquí, como ocurrió en su momento con Anubis, y es en parte por el entorno en el que estamos: un lago, muchas zonas verdes… Queremos seguir ofertando a nuestros clientes no solo una oferta comercial lo más potente posible, sino utilizar las zonas exteriores, no solo como vehículo comercial, sino para intentar conseguir que la gente venga a pasar el día. A finales del año pasado trajimos la pista de hielo y el tobogán y vino mucha gente; una de las razones es porque se podía disfrutar de un ocio en exteriores. Y es nuestra obligación tratar de dotar a estas zonas exteriores de este tipo de ofertas. Hemos celebrado conciertos, la fiesta holi… Nos encanta que la gente disfrute en nuestras zonas exteriores, y todavía nos faltan cosas por hacer. Es cierto que la pandemia nos ha frenado cosas que teníamos más o menos previstas, pero nuestro objetivo es seguir apostando por las zonas exteriores. Hay pocos centros comerciales con un entorno exterior tan interesante como el nuestro: otros son moles donde no puedes tomarte un café o una cerveza en el exterior, y aquí sí. Y queremos potenciarlo. Tenemos mucha capacidad de sacarles partido, junto con el Ayuntamiento de Rivas.

Pedro Estellés, en la zona exterior de H2O

Pedro Estellés, gerente de H2O, en la zona exterior del centro comercial (©Diario de Rivas)

¿Cómo quieren hacerlo?

Todos nuestros proyectos pasan el filtro municipal. Las zonas verdes son una zona municipal donde nosotros tenemos una concesión y tenemos la obligación de explotarla a nivel cultural, deportivo y de ocio. Nuestra concesión nos obliga a ello y nuestra licencia de funcionamiento dice que somos centro de ocio y comercial; y en esa parcela, que es distinta a la del propio centro, podemos programar de actividades de ocio. Y creo que lo estamos consiguiendo con pista de hielo, conciertos, eventos al aire libre…, que es nuestro compromiso con el Ayuntamiento, con quien consensuamos todo lo que hacemos.

¿Cuáles son los próximos objetivos de H2O?

Este año es muy complicado por las restricciones sanitarias, distanciamiento social… Teníamos alguna feria prácticamente organizada que se cayó cuando llegó lo más duro de la pandemia. En navidades sí conseguimos organizar lo de la pista de hielo, y este año tenemos un catálogo de acciones, algunas efímeras, que, si podemos, vamos a desarrollar, tanto durante el verano para los más pequeños como en restauración, comercio y ocio. El objetivo es que no solo seamos un centro comercial, sino un centro donde se venga a disfrutar, potenciando más las zonas exteriores. Hasta ahora creo que hemos vivido un poco de espaldas a ellas: podemos ser más ambiciosos y sacarles más partido. Por ejemplo, hemos enviado a Edén al otro lado de lago para que el lago se vea desde todos los ángulos, y las zonas verdes sean visitables desde todos los sitios. Los primeros años había que fijarse más en el edificio principal, pero lo que nos diferencia de otras zonas comerciales es que tenemos unas zonas exteriores maravillosas. Y nos cuesta mucho dinero mantenerlas, así que vamos a aprovecharlas.

Pedro Estellés, gerente de H2O, en las oficinas del centro

Pedro Estellés, gerente de H2O, en las oficinas del centro (©Diario de Rivas)

El centro comercial H2O mantiene una relación muy activa con la ciudad, organizando eventos y colaborando con asociaciones e instituciones.

Creo que poca gente sabe el dinero que pone todos los años el centro comercial en acciones que tienen como centro la ciudad o cualquiera de sus instituciones u organizaciones. Fuimos de los primeros en trabajar con la Asociación Española Contra el Cáncer. Hemos trabajando históricamente en cualquier acción que tenga que ver con la publicidad de la ciudad, el aniversario del pueblo… Somos bastante proclives a ayudar con cualquier cosa que nos pidan. Y la ‘pata’ que más hemos trabajado es la de deportes. La relación con la anterior concejala, Vanessa Millán, ha sido muy fluida para que el dinero que podamos aportar sirva para desarrollar el deporte en la ciudad: ayudamos en la Fiesta de la Bicicleta, en el Día del Deporte, con el Club Deportivo Zancadas, con el club de Hockey las Lagunas… Es verdad que no nos hacemos suficiente eco de lo que hacemos y a lo mejor tenemos que mejorar ese aspecto, pero estamos muy orgullosos. También hemos intentado ayudar a la ciudad durante la pandemia, donando material al Hospital de Arganda en momentos en los que estaban en muy malas condiciones: pasta de dientes, jabón, colonia, maquinillas de afeitar, gel… Artículos de uso diario, porque estaban absolutamente desbordados. Fue una ayuda muy pequeña. La donación que acabamos de hacer a la Red de Recuperación de Alimentos de Rivas (RRAR) es otra manera de devolver a la ciudad lo que ella hace por ti.

También colaboran con Rivanimal…

Rivanimal es parte del centro. Mientras tengamos locales libres que les podamos ceder, seguirán estando con nosotros. Hemos seguido desarrollando labor con ellos y dejándoles espacio con sus jornadas de adopción. También colaboramos con Cruz Roja, cediendo espacio para campañas sin ánimo de lucro. Muchas asociaciones acuden a nosotros y si no hay ánimo de lucro, adelante; mientras que no se mezclen ideas políticas u otro tipo de condicionantes, todo el mundo tiene cabida, dentro de nuestra estrategia de colaboración ciudadana. Igual que hemos intentado colaborar con Protección Civil, que nos presta sus servicios para algún evento con mucho público, les hemos regalado un remolque para las motos, para que desarrollen mejor su labor, no con nosotros, sino con cualquiera.

 

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