Este miércoles, Jarama Desarrollos Inmobiliarios organizó la jornada ‘Rivas, una ciudad a la medida de las personas’, en la que se analizó la historia y el presente del urbanismo en la ciudad a tenor del avance del nuevo Plan General de Ordenación Urbana elaborado por el Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid. La compañía, propietaria de gran parte del suelo del Cristo de Rivas, propuso su visión alternativa para el desarrollo de este sector y para afrontar la crisis de la vivienda.
Planteamiento alternativo de Jarama
José María Sainz, presidente de la Junta de Compensación del Cristo de Rivas, compuesta por Jarama Desarrollos Inmobiliarios en un 99,3%, detalló la propuesta alternativa de la compañía para el entorno del Cristo de Rivas. Jarama discrepa del traslado y fusión del Sector Industrial Norte y el Sector Cristo de Rivas en un único ámbito, la reordenación de los usos, la reducción de las viviendas unifamiliares y el aumento de zonas verdes, y plantea una ordenación diferente para el ámbito.
Usos industriales y comerciales
En primer lugar, la compañía se muestra en contra de la fusión de los dos sectores en uno, ya que, aseguran, el resultado sería «imposible de gestionar». Y critica la nueva localización de los usos industrial y comercial que, en el anterior plan, conformaban el Sector Industrial Norte y se situaban entre la avenida de la Tierra y la M-50 y que, en el nuevo avance, pasan a situarse al norte de la avenida de la Democracia.
Sainz argumentó que, con la nueva distribución, la avenida de la Democracia se convertirá en «un borde sin propósito de paseo u ocio». «Al norte de esta vía, coloca dos grandes parcelas que ejercen de tapón entre las viviendas y las zonas verdes. Con menos vivienda y ninguna diversidad en su tipología», explicaba.
Según explicaba, esta distribución obligaría a convivir en esta avenida, que conecta con la salida a la M50, a tres tipos de tráfico: el del vehículo privado de los vecinos que residen al sur, el industrial y el de los visitantes de la zona comercial, aumentando el tránsito tanto en esta avenida como en la de los Almendros, que conectará el resto del municipio con la nueva zona comercial.
En este sentido, Jarama pide mantener la división actual en dos sectores, diferenciando el Cristo de Rivas del sector industrial y mantenerlos en su localización original, realizando transformaciones a través de modificaciones puntuales de Plan Parcial y Planes Especiales. Se trata de herramientas con plazos reducidos en comparación con la aprobación de un nuevo PGOU que, a juicio de la compañía «paralizarÍa el ámbito durante años».
Problemas de circulación en la avenida de la Democracia
En lo referente a la circulación, plantean la creación de una vía alternativa, paralela a la M-50, que de acceso a las zona industrial y comercial, como herramienta de descompresión del tráfico. También proponen la mejora de la circulación peatonal mediante la extensión de la avenida de los Almendros como un eje de paseo que conduzca hasta el extremo más septentrional de la ciudad.
Además, para garantizar el acceso de la ciudadanía a zonas de paseo y comerciales, piden la recuperación de la avenida de la Democracia como una vía parque y la creación de bajos comerciales y terciarios en sus edificios para fomentar y mejorar el comercio de proximidad.
Usos dotacionales y residenciales
Por otro lado, Jarama manifiesta su desacuerdo con la nueva localización de los usos dotacionales y residenciales. En el avance, se puede apreciar el aprovechamiento de las parcelas que quedan libres tras el movimiento del suelo industrial para la creación de suelo residencial para vivienda colectiva y dotacional. En este punto, Sainz cuestiona que el lugar idóneo para estos usos sea junto a la M-50.
En este punto, la compañía propone una integración de los usos residenciales y dotacionales al norte de la avenida de la Democracia, cerca de las zonas verdes del ámbito. «No quiere decir que solo tenga que haber dotacional aquí y solo equipamientos allí. Hay que hacer una reflexión sobre esto, es necesaria, pero aquí estarían integradas con el residencial», explicaba Sainz. «Los equipamientos deben hacer de ‘bisagra’ entre las zonas verdes y las viviendas», añadía.
Eliminación de viviendas unifamiliares y zonas verdes
En lo relativo a la eliminación de viviendas unifamiliares, la empresa propone una solución mixta. Reconoce la necesidad de reducir la cantidad de este tipo de edificaciones ante su elevado coste, pero pide que no sea eliminado por completo para mantener «un modelo diverso». «El señor que quiere hacer una casita con su jardín, también tiene derecho a venirse a vivir a Rivas», señalaba el presidente de la Junta de Compensación.
Jarama propone un aumento de suelo residencial del ámbito en comparación con el PGOU 2004 como una herramienta para hacer frente a la crisis de la vivienda. En su modelo, el número de viviendas pasaría de las 8.466 planteadas en el PGOU vigente, a 9.267, creciendo por tanto los metros cuadrados de vivienda de 993.432 a 1.009.416. También plantean un crecimiento de los equipamientos, pasando de 399.436 a 437.320 metros cuadrados.
En cuanto a las zonas verdes, Jarama también se muestra alineada con el planteamiento del Consistorio de aumentar su superficie; sin embargo, piden contención en este aspecto. «Es muy bonito decir que hay que hacer zonas verdes, pero hay que pagarlas. El urbanismo tiene que ser equilibrado», manifestaba Sainz. «Hay que buscar fórmulas de entendimiento para que sea sostenible y sostenible económicamente hablando», concluía.
10 años sin viviendas
Por su parte, el abogado especialista en Derecho Urbanístico Alfonso Vázquez analizó el momento actual del urbanismo en el municipio y la problemática alrededor de la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana en relación con la dilatación de los tiempos de construcción de nuevas viviendas.
Para Vázquez, el avance del nuevo PGOU de Rivas supone reducir el número de viviendas y la edificabilidad del único sector del municipio con capacidad para generar una oferta rápida y amplia de viviendas: el Cristo de Rivas. De la misma forma que Sainz, se posicionó contra la decisión de unir dos sectores en uno, la elaboración de una zonificación perjudicial y la existencia de «errores gruesos de diagnóstico» en la elaboración del plan.
Sin embargo, la principal crítica se centró en la paralización de construcción de viviendas que supondría el plan. El abogado explicó que la tramitación de un nuevo PGOU, que por el momento se encuentra en una fase preliminar, es» compleja, dilatada e incierta» y estimó un tiempo aproximado para la aprobación de su revisión de 4 a 6 años. A partir de ese momento, se procedería con todos los trámites de ejecución que, según «un plazo optimista», dilataría el reinicio de las obras de edificación en al menos 8 años.
Ante esta senda de actuación, Vázquez propone la vuelta al camino marcado por el proyecto de urbanización del ámbito que fue aprobado en el año 2019 y que, asegura, permitía simultanear las obras de edificación y urbanización, recepcionar la urbanización de cada fase y ocupar las viviendas finalizadas. Calificaba este proyecto como el «único avance» que se ha producido en los últimos años frente a lo que califica como cinco suspensiones de licencias para la construcción de viviendas desde el año 2021.
Desde una visión jurídica, Vázquez explicó que «el retraso en la concesión o denegación de licencias genera el derecho a indemnización por responsabilidad patrimonial municipal». Y apuntó que, a su juicio, en las acciones del Ayuntamiento puede concurrir «arbitrariedad» y «vulneración de la seguridad jurídica» al haber concedido licencias en este mismo sector para la Empresa Municipal de la Vivienda, un centro comercial y viviendas promovidas por la Comunidad de Madrid.
Su propuesta consistió en mantener la delimitación y edificabilidad residencial del actual Plan General, con el Plan Parcial, el Proyecto de Urbanización y el de Reparcelación aprobados, así como la actual Junta de Compensación en funcionamiento, que debería disolverse y volver a constituirse de ser aprobado el nuevo PGOU. A continuación, defendió modificar el Plan Parcial para adecuarlo a las nuevas necesidades y generar de manera inmediata nuevas licencias residenciales con simultaneidad de la edificación y la urbanización.
Rivas y Jarama: historias paralelas
También intervino en la ponencia el abogado y miembro del Consejo de Administración de Jarama Luis Domercq, quien hizo un repaso de la historia urbanística de Rivas, ligada en sus inicios a la cooperativa Covibar (1978) y, posteriormente, a Jarama Desarrollos Inmobiliarios (2001) con la aprobación de tres planes generales de ordenación urbana.
Para Domercq, tanto los planes de 1985 y 1993 como el vigente aprobado en 2004 fueron el resultado del «diálogo y la cooperación público privada», en los que participó, primero, la cooperativa y, más tarde, la inmobiliaria. Una cooperación que, según la compañía, no se ha producido en la elaboración del avance del futuro PGOU.
Domerq también resaltó las «oportunidades» que representa Rivas Vaciamadrid en el contexto demográfico y urbano actual, definiéndola como «una ciudad al alza», con una población joven y una demanda de vivienda creciente. Ante esta situación, explicó, el mercado se ha tensionado, dando lugar a un precio medio de venta de 3.160 euros el metro cuadrado y a un incremento del 78,3% en los precios del alquiler, colándose Rivas entre los diez municipios más caros de la región.
Ante este reto, el abogado denuncia «las limitaciones y la política urbanística vigente del Ayuntamiento» y asegura que el futuro de la ciudad depende de adaptar las políticas urbanísticas y de vivienda a las demandas reales de sus vecinos». «Los vecinos de Rivas se sienten de aquí, se sienten ripenses, quieren
seguir viviendo aquí, ellos y sus hijos. Con la actual situación, tenemos un problema grave de vivienda, que el Ayuntamiento no tiene capacidad de arreglar por sí solo», argumentaba.
Apoyo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios (ASPRIMA)
El encargado de cerrar el acto fue Jorge Ginés, director general de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), quien defendió la implicación de la inmobiliaria con Rivas Vaciamadrid. «Jarama no solo desarrolla el suelo, sino que luego se queda a promoverlo. Yo creo que el compromiso que hay con la ciudad es enorme y eso hay que ponerlo en valor», aseguraba Ginés.
El director general de ASPRIMA anticipó y defendió la llegada de la futura Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que, aseveró, permitirá ordenar el crecimiento territorial, coordinando acciones en diferentes municipios. «Que los ayuntamientos crezcan con esa coordinación territorial va a ser un cambio de paradigma muy importante», afirmaba.
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